Huurdersplatform Nieuw Elan heeft daar vooral twee punten onder de aandacht willen brengen. Ten eerste de stijgende woonlasten. Onder woonlasten verstaan we niet alleen de netto huur (bruto huur na eventuele aftrek van huurtoeslag), maar daar aan toegevoegd de servicekosten, en de uitgaven die gedaan moeten worden voor gas en elektra. Zeker de primaire sociale doelgroep (tot een verzamelinkomen per gezin van 25.000 euro) zal deze klappen mogelijk het meest voelen. Huurdersplatform Nieuw Elan heeft uitgesproken dat de woonlasten van deze groep en de secundaire groep (tot 34.085 euro) een betere garantie moeten krijgen dat hun woonlasten niet zullen stijgen, dan wel dat huurverhogingen door energiemaatregelen volledig door lagere energiekosten zouden moeten worden gedekt. Het liefst zien wij dat de “winst”, conform het convenant tussen Aedes en de Nederlandse Woonbond, wordt verdeeld tussen de huurder en de corporaties.
Huurdersplatform Nieuw Elan wil eventuele besparingen op de energiekosten zien aangetoond in een betrouwbaar onafhankelijk onderzoek. Daarbij wordt wel opgemerkt dat ook de huurders hun stookgedrag zouden moeten veranderen en moeten blijven letten op het verbruik na de energiemaatregelen. Elkien heeft voorgesteld dit middels een pilot ook duidelijk te willen maken. Huurdersplatform Nieuw Elan heeft positief gereageerd op dit voorstel.

Het tweede punt waar wij onze zorg over hebben uitgesproken is het aantal sociale huurwoningen. Conform de bijlage van de prestatieafspraken worden er in vijf jaar in totaal netto 14 nieuwe woningen toegevoegd (netto = nieuwbouw minus sloop). Als we dit afzetten tegen de verwachte stijging van het aantal huishoudens in Leeuwarden (volgens CBS +10%) is Huurdersplatform Nieuw Elan van mening dat deze cijfers niet met elkaar te rijmen zijn, ook al is de verwachting dat de grootste groei plaats zal vinden in de koopsector. Huurdersplatform Nieuw Elan is ingegaan op de uitnodiging van wethouder Diks om jaarlijks samen met de corporaties en de huurdersorganisaties deze en andere ontwikkelingen te monitoren.

Daarnaast is de conclusie getrokken dat wel heel duidelijk naar voren komt in het Leeuwarder bestek wat de opgaven zijn ten aanzien van de bouw, maar minder ten aanzien van de inspanningen in de bestaande voorraad. De toezegging is gedaan in het definitieve stuk meer aandacht aan het laatste zal worden besteed.

Maandag 16 januari 2012 heeft de commissie Stadsontwikkeling vergadert over het Leeuwarder bestek. Naar voren komt daar vooral dat men zich in wil zetten voor voldoende huurwoningen in het goedkope segment en men zich zorgen maakt over de opschaling van 2000 woningen. Daarnaast ook veel aandacht voor de woonlasten (zoals boven omschreven). Tevens veel aandacht voor de studentenhuisvesting.

Het collega zal nu bovenstaande opmerkingen wegen en verwerken in een nieuw concept, welke uiteindelijk door de Raad van de gemeente Leeuwarden zal moeten worden vastgesteld. We blijven het uiteraard voor u op de voet volgen.

Tijdens het gesprek bleek dat de zienswijzen van de WIBTS en van de huurderswerkgroep grote overeenkomsten vertonen. Een samenwerking was ook zeer zeker mogelijk geweest. Echter, de actiegroep wil zich laten steunen door en maakt gebruik van diensten van de SP en PEL. De huurderswerkgroep Surinamestraat e.o. wil onafhankelijk blijven, waarbij leden van de werkgroep uiteraard de vrijheid hebben overal advies in te winnen, dus ook bij bijvoorbeeld de politiek. De bewoners bepalen immers zelf of zij voor of tegen sloop zijn. De leden van de huurderswerkgroep Surinamestraat e.o. vinden het een gemiste kans van WIBTS om samen te smelten.

Bovendien was het voor Nieuw Elan en de HWGS niet meer dan logisch dat WIBTS de juridische procedure tegen woningcorporatie Elkien stop zou zetten. Als lid van de huurderswerkgroep heeft men recht op informatie en is men gesprekspartner van Elkien. Daarmee is het uiteindelijke doel bereikt.
Elkien heeft met de betrokkenheid van Nieuw Elan getracht beide groepen te laten samenwerken, zodat er één representatieve gesprekspartner zou ontstaan. Elkien wacht met vertrouwen de juridische procedure af.

Betreft: advies prestatieafspraken “Leeuwarder bestek”

Leeuwarden, 23 november 2011

Geachte heer Bonnema,

In uw brief van 8 november 2011 vraagt u ons gekwalificeerd advies uit te brengen ten aanzien van de prestatieafspraken die u voornemens bent te maken met WoonFriesland en de gemeente Leeuwarden.
U heeft ons gevraagd met voorrang dit advies uit te brengen. Dit heeft tot gevolg dat we niet in staat zijn geweest eerst de gebruikelijke vragenronde te doen en we gelijk over gaan tot advies. Graag voldoen we aan uw verzoek.

Ter voorbereiding op het schrijven van dit advies heeft er op 15 november 2011 ook nog overleg plaats gehad met de wethouder, mevrouw I. Diks.

Het lezen van het advies wordt wellicht bemoeilijkt door het ontbreken van de paginanummering van het Leeuwarder Bestek. Desondanks proberen we zo duidelijk mogelijk aan te geven op welke passages advies wordt gegeven of een eventuele opmerking zal worden gemaakt.

Alvorens in te gaan op de tekst, zullen we eerst aangeven binnen welk kader wij deze prestatieafspraken beoordelen en toetsen. Daarnaast zullen we eerst wat algemene opmerkingen plaatsen. Daarna gaan we verder in op bepaalde passages.

Kader:
Huurdersplatform Nieuw Elan behartigt de belangen van de huidige en toekomstige huurders van Elkien in de gemeente Leeuwarden. Daarbij zijn keuzevrijheid, kwaliteit, leefbaarheid en betaalbaarheid voor de doelgroep van beleid de belangrijkste toetsingscriteria. Om deze doelen te halen staan we ook open voor experimenten.
Door allerlei omstandigheden zien we ons momenteel geplaatst voor een woningmarkt die aan de ene kant op slot zit door het niet bewegen van kopers en huurders en aan de andere kant een corporatie die door overheidsmaatregelen naarstig op zoek is naar inkomensbronnen. Tevens zien we een gemeente die door meer werkzaamheden te verrichten en door haar doelstellingen uitvoer wil geven aan een plan dat moet leiden tot differentiatie en betere kwaliteit van de woningen. Het effect hiervan is echter wel dat uit de lengte of uit de breedte de huurder meer bij moet dragen middels de huurpenningen.

Algemene opmerkingen:
De algemene indruk die bij het lezen van de prestatieafspraken ontstaat is die van een terugtrekkende corporatie voor de doelgroep van beleid: minder onderhoud, meer kwaliteitsverbetering tegen een hogere huur en huurharmonisatie. Daarnaast zien we een gemeente die haar doelstellingen op het gebied van verduurzaming wenst te realiseren, maar daar echter geen of onvoldoende middelen tegenover stelt om dit plan te bekostigen.

De prestatieafspraken beginnen in de inleiding met te concluderen dat “iedereen koopkracht in zal moeten leveren, maar de stapeling van effecten zal naar verwachting met name zijn weerslag hebben op de zwakkeren in de samenleving”.
Huurdersplatform Nieuw Elan onderschrijft deze conclusie. De doelgroep van beleid – tijdens het schrijven van dit advies nog steeds gezinnen met een verzamelinkomen tot 33.614 euro – is juist deze groep zwakkeren in de samenleving. Wij zijn dan ook groot voorstander om de woonlasten als een geheel te benaderen. Dus huur en energiekosten.
Helaas moeten we bij het lezen van de prestatieafspraken zien dat onvoldoende antwoord wordt gegeven op de vraag of de woonlasten ook daadwerkelijk naar beneden zullen gaan. Aan de ene kant zien we een huurstijging door huurharmonisatie, verhoging van de energielabels en kwaliteitsverbetering (dus een hogere maximaal toegestane huur), maar aan de andere kant wordt niet duidelijk gemaakt of deze stijgingen ook daadwerkelijk zullen worden opgevangen door een lagere energierekening. Alvorens de plannen uit te voeren adviseren we u dit gefundeerd (middels ervaringsgegevens en aangevuld met onderzoeksresultaten van de Noordelijke Hogeschool Leeuwarden) aan te tonen. Onze ervaring is dat dit in de meeste gevallen niet het geval is en dat de zwakkeren niet alleen getroffen worden door maatregelen buiten uw schuld om, maar ook door deze woonlastenverzwaring. Dit neemt niet weg dat ook Huurdersplatform Nieuw Elan voorstander is van een betere inzet van energie of fossiele brandstoffen, daar waar het mogelijk is.
We adviseren u in dit kader dan ook energiebesparende maatregelen en woningverbeteringen kosteloos voor de huurders aan te brengen zoals nu ook het geval is en pas bij wisseling van de woning deze mee te laten tellen in de huur.

Uit de prestatieafspraken blijkt een duidelijke verschuiving van onder de 550 euro naar de bandbreedte van 550-650 euro, waarbij er van wordt uitgegaan dat de secundaire doelgroep (tussen 25.000 en 33.000) deze zou moeten bewonen. Aangevuld met servicekosten en overige directe woonlasten, zou dit betekenen dat deze groep rond de 45%-50% van hun inkomen moet inzetten voor woonlasten. Naar onze mening een onwenselijke ontwikkeling. We adviseren u dan ook alle maatregelen en wettelijke regelingen naast elkaar te zetten en inzichtelijk te maken wat uiteindelijk de woonlasten van de primaire en secundaire groep zal zijn conform deze afspraken. We vragen dit mede in het licht van het vervallen van het geclusterd betalen, omdat de verwachting is dat er op die manier nog meer huurders problemen zullen krijgen met het op tijd voldoen van de huur.

Daarnaast adviseren we u nader met de gemeente in gesprek te gaan over verlaging van de grondprijzen, om op die manier de stichtingskosten en daaraan gekoppeld de huurprijzen, te verlagen, dan wel minder te verhogen.

Zoals gezegd is keuzevrijheid voor de doelgroep van beleid essentieel. In het rapport “Regionale bevolkings- en huishoudsprognose 2011-2040: sterke regionale contrasten” van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de leefomgeving (PBL) wordt voor Friesland een groei van 2,5 tot meer dan 10% verwacht van het aantal huishoudens door onder andere verstedelijking en krimp op het platteland en gezinsverdunning. Voor Leeuwarden als groeikern liggen deze cijfers nog hoger. Ook in het jaarverslag van 2010 geeft Elkien aan dat de bevolkingsgroei in Leeuwarden stijgt tot 6%, wat voor de gezinsverdunning betekent dat de gezinsgroei groter zal zijn dan die 6%.
Desondanks wordt in de prestatieafspraken gesteld dat “de omvang van het aantal huishoudens dat aangewezen is op de sociale huurmarkt gelijk blijft qua omvang”. Naar onze mening is dit meer een wens dan realiteit. Dit uitgangspunt van corporaties en gemeente vertaalt zich in een netto toevoeging in 5 jaar van de beide corporaties van welgeteld 14 sociale huurwoningen (conform de bijlagen). Ons inziens beduidend te weinig. Binnenkort hopen we u een notitie te presenteren waarin wordt aangegeven dat er geen sprake is van een ontspannen woningmarkt voor de doelgroep van beleid en dat deze netto toevoeging van 14 sociale huurwoningen ontoereikend zal zijn.

Als u stelt: “In de stad zien we verder een stagnerende doorstroming”, dan kan Huurdersplatform Nieuw Elan dit beamen. Tevens zou dan vermeld moeten worden, dat naast maatregelen buiten u om en de economische situatie, ook de corporatie de doorstroming niet vergemakkelijkt door het sterk benutten van de huurharmonisatie. We zien de stagnatie terug als we zien hoeveel woningen er daadwerkelijk worden aangeboden en hoeveel duurdere woningen in eerste instantie niet worden verhuurd en daardoor in de directe verhuur belanden. Daarnaast blijkt uit eigen onderzoek dat slechts 1% van de huurders van Elkien een woning wenst te kopen tegen de marktprijs.
Alles bij elkaar zien we dat de huurder niet te bewegen is op dit moment te verhuizen. Wij hebben Elkien reeds een paar ideeën aan de hand gedaan om dit wellicht wel mogelijk te maken (minder harmoniseren, betere labeling en ouderen (boven de inkomensgrens van 33.614) die willen verhuizen van een eengezinswoning naar een kleinere verhuureenheid te ondersteunen). Graag zien we uw antwoord hierop binnenkort tegemoet.

We zien momenteel een trend dat planmatig onderhoud een lagere prioriteit krijgt, waardoor transformatie van de woningen eerder moet worden uitgevoerd, dan wel ingrijpender dreigt te worden. Als er wordt gesteld dat 1% van de woningvoorraad jaarlijks moet worden getransformeerd, zou dat theoretisch betekenen dat het 100 jaar duurt eer alle woningen zijn aangepakt. Gezien het feit dat tevens wordt gesteld dat de levensduurverlenging met minimaal 20 jaar wordt toegepast, kan het niet anders zijn dat het percentage van 1% beduidend te laag is en volgens ons minimaal dient te worden opgetrokken naar 3 à 4%. We adviseren u dan ook dit percentage over te nemen.

Door onder andere de korting op de huurtoeslag en wellicht het aanpassen van de grenzen worden huurders met een klein inkomen geconfronteerd, naast de andere maatregelen, met een verhoogde netto huur. Hierdoor nemen we een beweging waar die er op wijst dat steeds meer huurders er bewust voor kiezen een woning te willen huren die bij hun inkomen past om daardoor minder afhankelijk te worden van de huurtoeslag. Dus een negatieve huurcarrière, welke meestal en ook nu niet wordt meegenomen in de plannen. In het stuk wordt gesproken over drie groepen (onder de 550 euro, tussen 550-650 euro en boven de 650 euro). Om beter inzichtelijk te krijgen welke sociale huurvoorraad ook in de groepen tot 360 euro en tussen 360-480 euro en 480-550 euro aanwezig is en zal zijn en wat de plannen betekenen voor deze groepen adviseren we u dit expliciet op te nemen in het uiteindelijke Bestek Leeuwarden.

In de prestatieafspraken wordt veelvuldig gesproken over wijzigingen van de plannen of herschikking van de prioriteiten indien de werkelijkheid weerbarstiger is dan nu wordt aangenomen. Echter we zien nergens dat er ook daadwerkelijk garanties worden afgegeven, die de hardheid van de afspraken onderstrepen, zowel in positieve als negatieve zin. Wij adviseren dit alsnog op te nemen.

Tevens adviseren we u nu reeds aan te geven wat de gevolgen zullen zijn voor het niet halen van de verkoopresultaten om de doelstellingen te realiseren. Graag zien we dan ook op welke terreinen u dit denkt te compenseren, waarbij wij er vanuit gaan dat dit niet ten koste zal gaan van onderhoud en instandhouding van de verhuureenheden in de sociale sector. In het positieve geval, dat uw de verkoopdoelstellingen overschrijdt, adviseren we u nu reeds aan te geven waar deze gelden voor zullen worden ingezet. Uiteraard zien we die graag naar de sociale huurmarkt vloeien.

Via de media en gesprekken met u heeft Elkien aangegeven dat zij van zins is een grotere positie in Sneek te verwerven door middel van investeringen in de woningen van corporatie De Wieren. We adviseren u dan ook heel duidelijk inzichtelijk te maken dat opbrengsten van verkoop en investeringsverplichtingen in Leeuwarden niet wegvloeien naar of ten koste gaan van de ontwikkelingen in Sneek. Tevens adviseren we u uw kerntaken in Leeuwarden te blijven uitvoeren. Daarbij zien we graag aangegeven voor welke periode.

Alvorens de gesprekken voor deze prestatieafspraken zijn opgestart kunnen we ons voorstellen dat u de vorige afspraken eerst heeft geëvalueerd en in kaart is gebracht welke afspraken ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Graag zien we deze evaluatie opgenomen in het definitieve stuk. Daarnaast adviseren we u jaarlijks de prestatieafspraken te evalueren en deze zowel aan de raad van Leeuwarden als naar de huurdersorganisaties kenbaar te maken.

Naar aanleiding van de tekst:
1. Inleiding op het Leeuwarder bestek
Indien de prioriteitenlijst tijdens het proces of binnen een jaar wordt gewijzigd adviseren we u deze ter advisering aan te bieden aan de huurdersorganisaties, daar deze onderdeel uitmaken van dit advies.

2. Ontwikkelingen en de Leeuwarder opgave
U geeft 3 basisredenen aan (groei aantal huishoudens middeninkomens gericht op “kopen”, aantal huishoudens aangewezen op sociale huurmarkt qua omvang gelijk, groep 1-2 persoonshuishoudens ouders neemt fors toe). Graag zien we een bronvermelding bij vooral de 2 eerste basisredenen in het definitieve stuk, om op die manier uw beweegredenen te kunnen volgen, omdat we er op dit moment vraagtekens bij durven te zetten.

In 2009/2010 is er reeds met Elkien gesproken over een onderzoek naar het aantal Nederlandse studenten. We hebben reeds toen aangegeven dat we voorstander van dit onderzoek zijn. Tevens hebben we aangegeven in dit onderzoek de woonwensen van deze groep, qua kwaliteit, ruimte, plaats en budget mee te nemen. We adviseren u dit nu dan ook mee te nemen in het onderzoek.

Gesteld wordt, dat Leeuwarden er de laatste jaren beter in slaagt gezinnen vast te houden. In absolute zin mag dat misschien waar zijn, maar procentueel gezien is dat niet het geval. Kortom, andere groepen stijgen harder.

Hoofdstuk 2.1 eindigt met de opmerking dat het wegvallen van een volledige verhuisketen een negatieve invloed op de waardeontwikkeling heeft van de totale woningvoorraad. Deze opmerking bevestigt ons vermoeden dat de cijfers en opbrengsten meer centraal staan dan het verschaffen van een woning en het daarbij behorende woongenot voor de doelgroep. We adviseren u dan ook hier meer de nadruk op te leggen, zonder het voortbestaan van uw organisatie als corporatie in gevaar te laten brengen uiteraard.

In Hoofdstuk 2.2 De Leeuwarder Opgave verwacht u een druk op de studentenhuisvesting. We adviseren u dan ook om eerst hier een oplossing voor te vinden en uit te voeren, alvorens u aan de slag gaat met de te transformeren woningen, waarin de studenten nu wonen.
Met betrekking tot de locaties van studentenhuisvesting adviseren we eerst te onderzoeken welke lessen er dienen te worden getrokken uit de situatie zoals die nu is ontstaan en de opmerkingen die andere buurtgenoten hebben ten aanzien van studentenhuisvesting is hun buurt.
Tevens wordt opgemerkt, dat door verdunning elders in de stad bouwlocaties beschikbaar moeten zijn/komen. We adviseren u dan ook eerst harde afspraken hierover te maken, waardoor het aantal sociale huurwoningen tijdens de gehele periode van de prestatieafspraken niet onder het huidige aantal mag zakken.
Wat we in dit hoofdstuk node missen is een visie op starters, zowel in de huur- als koopmarkt. Wij adviseren u dit alsnog op te nemen en zijn uiterst geïnteresseerd in uw visie dienaangaande.

In Hoofdstuk 3 Transformatie en elders is het plan is er voortdurend sprake van toevoegingen in het middeldure koopsegment. We kunnen ons voorstellen dat u hiermee de gemeente tegemoet wil komen, maar uw eerste prioriteit zal naar onze mening moeten liggen bij het in stand houden, betaalbaar houden, uitbreiden en verbeteren van de huureenheden. We adviseren u dus ook hier meer de aandacht op te vestigen en uw financiële ruimte hiervoor te benutten.

Tevens wordt aangegeven dat de nadruk komt te liggen op de oudere 1- en 2-persoonhuishoudens en dat u nader onderzoek doet naar de woonwensen van deze doelgroep. Gezien het feit dat we u dit ook reeds hebben geadviseerd ten aanzien van de studentenhuisvesting, adviseren we een totaalonderzoek uit te (laten) voeren, waarin naast deze twee groepen, ook die van de jongeren en overige huurders wordt meegenomen.

In Hoofdstuk 3.1 wordt gesteld dat onder woningverbetering wordt verstaan een levensduurverlenging van minimaal 20 jaar inclusief een energetische kwaliteitsverbetering. Deze zin roept meer vragen op dan zij beantwoordt. We adviseren u in het definitieve stuk op te nemen wat u hieronder verstaat. Wordt de afschrijvingsperiode met 20 jaar verlengd? Over welke periode hebben we het nu: 45 of 70 jaar? Zal dit gevolgen hebben voor de grootonderhoudscyclus zoals we die nu kennen (circa om de 25 jaar)?

Er wordt aangegeven dat de verkoop bewust en verantwoord ingezet wordt als instrument om de transformatie te financieren. We zijn verheugd dat u dit zo expliciet aangeeft en we adviseren u dan ook deze inkomsten als zodanig te oormerken en in te zetten voor de transformatie en planmatig onderhoud in Leeuwarden.

Tevens wordt gesteld dat door het nieuwe huurbeleid steeds meer mensen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In principe zou dit het geval kunnen zijn. Echter, de corporatie kan hier ook een actievere rol in spelen door meer gebruik te maken van de 10% die u in staat stelt mensen boven de inkomensgrens van 33.614 euro te huisvesten. Tot op heden benut u deze ruimte niet volledig. Middels toevoegingen zou u deze groep wel kunnen huisvesten. We adviseren u dan ook meer gebruik te maken van deze ruimte.

In Hoofdstuk 3.2 Omvang Sociale Voorraad wordt middels berekeningen aangegeven wat de voorraad zou moeten zijn. Naar onze inschatting is de achterstand, die in 2007 nog bestond, niet weggewerkt. Binnenkort hopen we met een eigen rapport te komen, waarin we aantonen, dat op dit moment nog geen sprake is van een huurmarkt in evenwicht. Wel adviseren we u nu reeds mee te nemen in het definitieve stuk het aantal mensen dat nu te duur woont en deze toe te voegen aan de aantallen die vallen binnen de sociale (huur)markt.
Tevens vragen we om eenduidigheid: er worden twee verschillende grenzen voor dezelfde groep gehanteerd: zijnde koopwoningen tot 160.000 en 170.000 euro. De vraag is naar onze mening gerechtvaardigd of de primaire en secundaire doelgroep in staat zal zijn een woning te kopen voor de prijs zoals die nu wordt weergegeven. Naar onze mening is 120.000 euro realistischer. Een grens die ook door Aedesmiddels uitlatingen van haar voorzitter, wordt bevestigd.

In Hoofdstuk 3.3 Wijkaanpak wordt aangegeven dat van de bewoners(organisaties) in de wijken meer dan voorheen wordt verwacht en dat zij zullen worden gefaciliteerd. Zoals bekend heeft Huurdersplatform Nieuw Elan circa 30 bewonerscommissies in wijken en complexen in de gemeente Leeuwarden. Graag vernemen we van u hoe u deze groepen wilt betrekken bij het plannen en uitvoeren en hoe u ze wilt faciliteren. Daarbij zijn we ook zeer geïnteresseerd in de rol die u Huurdersplatform Nieuw Elan daarbij toedicht. We adviseren u dan ook dit explicieter aan te geven dan nu het geval is.

Als laatste afspraak wordt vermeld dat een inventarisatie wordt gemaakt in het vierde kwartaal van 2011 ten aanzien van de lopende projecten en hun resultaten. Uiteraard zijn wij zeer geïnteresseerd in deze uitkomsten en adviseren u derhalve dit mee te nemen in de definitieve versie van deze prestatieafspraken.

In Hoofdstuk 4 Nieuwbouw staat als tweede afspraak dat er gezamenlijk niet meer dan 300 woningen per jaar netto worden toegevoegd. Voor de sociale huur zal dat geen probleem opleveren, omdat dit gemiddeld op jaarbasis 3 woningen zullen zijn. De conclusie is dus gerechtvaardigd dat dit woningen betreft in de koopsector. Zoals eerder aangegeven zien wij dit niet in eerste instantie als uw aandachtsgebied en adviseren we u deze gelden te oormerken voor de sociale huurwoningen. Daarnaast wijkt dit aantal af van de eerder aangenomen moties van PvdA en Pal/GroenLinks en de verwachtte gezinsgroei. We adviseren u dan ook deze toevoeging van 300 woningen beduidend meer te doen laten plaatsvinden binnen de sociale huursector.

We zijn verheugd dat er afspraken worden gemaakt ten aanzien van de grondprijzen. Niet alleen bij ruil, maar hopelijk ook bij de verwerving. Gezien het feit dat de grondprijs een groot deel uitmaakt van de uiteindelijke prijs van de (huur)woning, adviseren we u met de gemeente een scherpe prijs af te spreken die duidelijk afwijkt van het beleid van de grondprijsmaximalisatie, zoals die nu door de gemeente wordt gevoerd. Daarnaast adviseren wij u deze prijzen dan wel quota mee te nemen in het definitieve stuk.

Zoals u weet dringt Huurdersplatform Nieuw Elan al langer aan op labeling van studentenwoningen. We zijn daarom ook verheugd dat dit nu in Hoofdstuk 6 is opgenomen. We adviseren u wederom ook de labeling van de ouderenhuisvesting tegelijkertijd mee te nemen, daar tussen beide een wisselwerking kan ontstaan.
Verder wordt vermeld, dat onder andere Elkien over zal gaan tot campuscontracten. Naar onze mening heeft dit met een wijziging van een huurovereenkomst te maken en adviseren we dit eerst ter instemming conform de samenwerkingsovereenkomst voor te leggen aan Huurdersplatform Nieuw Elan.

Tevens wordt gekeken of het mogelijk is om studentenwoningen via één etalage aan te bieden. Gezien het feit dat er nu ook wordt gekeken of het woonruimteverdeelsysteem in gezamenlijkheid met meerdere corporaties kan worden opgezet voor alle huurders, adviseren we u de studentenhuisvesting hier in mee te nemen. Dit zal dan een kostenbesparing op kunnen leveren.

Ten aanzien van de Huurteams kunnen we stellen dat we dit reeds eerder hebben aangekaart. We zijn dan ook verheugd dat dit nu is meegenomen in de plannen. Door financiering in het kader van de wijkaanpak krijgt het een projectmatige aanpak met een beperkte tijdsduur. Wij adviseren u te onderzoeken of een meer structurelere financiering mogelijk is.
Daarnaast adviseren we de taakomschrijving van de huurteams uit te breiden naar kamerbewoning in het algemeen en particuliere verhuur van woningen.

In Hoofdstuk 7 Duurzaam Wonen wordt afgesproken dat met ingang van 1 januari 2012 alle door de corporaties ingekochte elektriciteit en gas 100% groen moet zijn. Wij ondersteunen dit voorstel. We adviseren u echter dit tot uitvoering te brengen onder de voorwaarde dat dit niet kostenverhogend mag werken voor de huurders en dat u dienaangaande (in gezamenlijkheid) afspraken hieromtrent maakt met energieleveranciers.

In Hoofdstuk 8.1 Woonruimteverdeling wordt gesteld dat met name de doelgroep van beleid optimale keuzevrijheid wordt geboden en dat er in principe geen selectievoorwaarden worden gesteld. Huurdersplatform Nieuw Elan juicht dit van harte toe en adviseert u dan ook dit minimaal vol te houden voor de periode van deze prestatieafspraken.

Er wordt gemeld dat er een experiment tot huisvesting van daklozen zal komen. Graag vernemen we van u hoe dit wordt gefinancierd en welke druk dit eventueel heeft op de “normale” woningmarkt.

De gemeente gaat onderzoeken welk social return mogelijk is bij corporaties. Gezien uw doelgroep van beleid adviseren we u als er wordt overgegaan tot een bepaald percentage van de bouwsom voor social return, dat dit bij voorkeur mensen zullen zijn uit uw eigen doelgroep en bestand. Tevens adviseren we u met de gemeente afspraken te maken welke bijdrage zij leveren aan deze return, daar ook zij voordeel heeft bij deze regeling.

We realiseren ons dat bovenstaande teksten veel adviezen en vragen bevatten. Maar door de tijdsdruk en de complexiteit van de materie is het helaas niet anders mogelijk. Graag zien we van u binnen 2 weken een reactie tegemoet.

We zijn van harte bereid ons advies nader toe te lichten en zien uit naar uw reactie en het definitieve tekstvoorstel ter ondertekening.

We vertrouwen er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Conform de afspraken die zijn gemaakt met de heer R. Sluiter en mevrouw I. Diks om dit advies toe te voegen aan de prestatieafspraken, sturen we deze brief ook naar het college en de raad van de gemeente Leeuwarden.

Met vriendelijke groet,

R. Velthuis
Directeur-bestuurder Huurdersplatform Nieuw Elan

c.c. College en Raad van de gemeente Leeuwarden

Uiteraard hoort hier ook een financiële meerjarenbegroting bij. Deze heeft Nieuw Elan enkele weken geleden gekregen. Bij het lezen heeft Nieuw Elan vraagtekens gezet bij de uitgangspunten van Elkien. Ten eerste omdat vanaf 2013 de uitgaven voor woningverbetering sterk dalen. Daarnaast heeft Elkien gekozen voor het uitgangspunt dat de huursector moet worden verkleind. Helaas vinden we ook nergens meer terug dat Elkien zich tot doel stelt de primaire doelgroep te huisvesten in kwalitatief en kwantitatief betaalbare sociale huurwoningen. Tevens valt op dat de plannen negatief afwijken van het eerder aangenomen Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB). Zoals u wellicht via andere media heeft gehoord is Elkien ook van plan haar activiteiten uit te breiden in Sneek. Helaas staat nergens in de begroting hoe dat zal worden gefinancierd. Nieuw Elan staat op het standpunt dat dit niet ten koste mag gaan van de activiteiten in de gemeente Leeuwarden.

Huurtoeslag:
De regering heeft besloten met ingang van 1 januari 2012 de huurtoeslag te korten. Wat dit precies voor u betekent, is niet aan te geven, maar een korting tussen de 2 en 6 euro per maand is het meest waarschijnlijke, afhankelijk van uw inkomen en de huurprijs van uw woning. Als u de huurtoeslag zelf ontvangt zult u het verschil zien op de afrekening van de belastingdienst. Als de corporatie uw huurtoeslag ontvangt, dan zal uw netto huur (die u overmaakt) iets stijgen.

Voor huurders van Elkien:
Bewassing ramen woning:
Met Elkien is afgesproken dat zij in het vervolg verantwoordelijk zijn voor het wassen van alle ramen die moeilijk of onbereikbaar zijn voor de huurders. In de praktijk zal dit betekenen dat Elkien de ramen zal wassen van de woningen van huurders in appartementen die op de 2e etage wonen of hoger en die zelf niet bij de ramen kunnen komen (criterium is wel dat een “gezond” iemand niet bij het raam kan komen, een lichamelijke belemmering is geen reden). De ramen zullen net zo vaak worden gewassen als de ramen van de gemeenschappelijke ruimtes (afhankelijk van het appartement). Elkien zal dit niet uit zichzelf doen, u moet het dus aangeven bij Elkien, dat u de ramen gewassen wilt hebben. Meld dit ook bij Nieuw Elan, zodat wij u kunnen helpen mocht het onverhoopt niet gebeuren.

Bewassing ramen algemene ruimtes:
Tot nu toe betaalt u de kosten van raambewassing van de ramen van de algemene ruimtes. Deze kosten zitten sinds 1 januari 2012 in de kostenpost “schoonmaken”. Met Elkien is afgesproken zij de kosten voor de bewassing van de ramen in de algemene ruimtes, waar een huurder niet of moeilijk bij kan komen (zie ook boven) niet meer in rekening zal brengen vanaf 1 januari 2012. Elkien heeft niet precies in beeld bij welke complexen dit zal gelden. Als dat ook in uw complex het geval is, meld dit dan bij Elkien en Nieuw Elan. Let op”ramen op de begane grond en de eerste verdieping zijn wel voor rekening van de huurders.

Zelfwerkzaamheid:
Elkien biedt met ingang van 1 januari 2012 elk complex de mogelijkheid om zelf verantwoording te nemen voor de schoonmaak van het complex. Dit betekent dat u gezamenlijk kan besluiten een ander schoonmaakbedrijf in de arm te nemen of iemand de opdracht te geven het pand voor u schoon te maken. Dit houdt wel in dat u dan geen servicekosten voor de schoonmaak meer aan Elkien betaalt, maar dat u deze kosten zelf moet afdragen aan het bedrijf of die persoon. Een contract duurt maximaal 2 jaar en kan daarna worden verlengd. Als u hier voor kiest moet 70% van de huurders in uw complex hiermee akkoord gaan en moet contact worden opgenomen met Elkien, zodat de kwaliteit wel op een minimaal gewenst niveau blijft. Mocht naar verloop van tijd de kwaliteit onder de minimale eisen zitten, dan heeft Elien het recht om het contract te ontbinden. We raden u aan ook Nieuw Elan in te schakelen om het proces te begeleiden.

Verlaging servicekosten:
De servicekosten zullen op onderdelen worden verlaagd. Nieuw Elan heeft vanaf de fusie er op aangedrongen dat Elkien corporatiebreed regels moet invoeren. Eén daarvan zijn de servicekosten. Hierdoor zullen de kosten in Leeuwarden afnemen. Afhankelijk in wat voor woning u woont, kan de korting oplopen tot zo’n 75 euro per jaar.

Afrekening:
De afrekening van de servicekosten zal er iets anders uit gaan zien. Elkien zal de volgende kostensoorten op uw rekening zetten
1. kosten die Elkien eerst betaalt en later bij de huurder afrekent: o.a. gas en elektra algemene ruimtes, waterverbruik, huismeester, schoonmaak algemene ruimtes (incl. ramen wassen), onderhoud algemeen groen;
2. Fondsen (serviceonderhoud, riool-ontstopping en glasbreuk);
3. Bijdrage 24-uursservice (liften en collectieve cv (flatwoningen) en cv in eengezinswoning;
4. Vaste bijdrage voor huurdersonderhoud CV-installaties;
5. Administratiekosten en leegstandsderving (beheer- en administratiekosten, derving van huur en contributie huurdersorganisatie).

Tussentijdse wijziging servicekosten:
U bent gewend dat de servicekosten één keer per jaar worden gewijzigd (meestal is dat 1 juli van een jaar). Omdat de prijzen van bijvoorbeeld gas en elektra nogal schommelen en om te voorkomen dat u als huurder dan extra moet bijbetalen, is afgesproken dat de servicekosten ook tussentijds kunnen worden aangepast. Wijziging is nu mogelijk op 1 januari en 1 juli van elk jaar. Uiteraard wordt u van tevoren op de hoogte gebracht. De definitieve afrekening van het voorgaande jaar blijft hetzelfde. Deze moeten Elkien en Habion/Palet voor 1 juli van elk jaar presenteren aan de huurders.

Wijziging woonruimteverdeling
Er vinden in 2012 twee wijzigingen plaats met betrekking tot de woonruimteverdeling. De eerste is dat Elkien van plan is alle woningen via het aanbodmodel te verhuren (dit is al zo in Leeuwarden en er zal dus voor de huurders hier niets veranderen). Het tweede is dat Elkien samen met andere Friese corporaties één website wil openen waar u op zoek kunt gaan naar een woning. Dat betekent dat u daar zowel woningen van Elkien als van bijvoorbeeld Accolade zou kunnen vinden en daar dan ook vervolgens op kunt reageren. De bedoeling is om in het eerste kwartaal hier mee te beginnen. Voor meer informatie kunt u tegen die tijd ook terecht op onze website voor eventuele wijzigingen.

Steeds meer bewoners hebben de beschikking over een scootmobiel. Daarmee wordt hun mobiliteit sterk vergroot. Het stallen van scootmobiels is vaak wel een probleem. Bij de bouw van de bestaande complexen is uiteraard geen rekening gehouden met het stallen van een scootmobiel. Met de commissies, Palet en Habion wordt nagedacht over mogelijkheden om de scootmobiels te stallen in het complex. Belangrijk daarbij is dat de scootmobiels wel in de directe nabijheid van de bewoners gestald kunnen worden. Immers, gebruikers van een scootmobiel zijn over het algemeen niet meer zo goed ter been. Ook mag een scootmobiel niet de ingang of de doorgang blokkeren. Dat een stalling voor scootmobiels in een behoefte voorziet, blijkt bij Eezicht/De Helling in Leeuwarden. De, deze zomer, gerealiseerde ruimte is al vol en er wordt nagedacht over nog een ruimte.

Elkien is inmiddels gestart met de huisbezoeken in de wijk. Deze huisbezoeken zijn in november afgerond. Tijdens de bewonersbijeenkomst is gemeld dat er twee rondes huisbezoeken komen en dat Elkien in het najaar een bewonersbijeenkomst zou organiseren. Elkien heeft nu gekozen voor een andere werkwijze. De geplande bewonersavond in december komt te vervallen. De huurderswerkgroep vindt dit jammer, omdat deze avond wel was toegezegd tijdens de bewonersbijeenkomst op 5 juli. De huurderswerkgroep heeft er op aangedrongen dat Elkien door middel van een nieuwsbrief dit bekend maakt bij de bewoners. Overigens zal de huurderswerkgroep zelf ook op persoonlijke titel een column schrijven in deze nieuwsbrief.

De huurderswerkgroep heeft altijd op het standpunt gestaan dat Elkien pas met een voorstel kon komen als er ook een alternatief voor de bewoners werd geboden. Dit standpunt wordt nu ook door Elkien gedeeld. Elkien heeft nu besloten om eerst een stedenbouwkundig plan te maken. De huurderswerkgroep wordt nauw betrokken bij de planvorming. Het eerste overleg heeft inmiddels plaatsgevonden.

Zoals ook in de vorige nieuwsbrief werd gemeld, zijn er op dit moment meerdere actiegroepen en partijen actief in de wijk.
Op 1 december heeft er onder leiding van Nieuw Elan een gesprek plaatsgevonden tussen de actiegroep “West-Indische Buurt tegen sloop” en de huurderswerkgroep. Het doel van dit gesprek was om te kijken of het mogelijk was om samen te werken. Hoewel tijdens het gesprek bleek dat de zienswijze van beide groepen grote overeenkomsten vertoont, is op korte termijn geen samenwerking te verwachten. De huurderswerkgroep en Nieuw Elan betreuren dit zeer.

Ook de huurderswerkgroep de Nieuwe Driehoek hield onder de bewoners van de eengezinswoningen een enquête. De huurderswerkgroep was zeer benieuwd hoe de huurders het groot onderhoud hebben ervaren. Over het algemeen waren de huurders erg tevreden over het groot onderhoud. Wel waren er wat onduidelijkheden over te verrichten werkzaamheden. In het najaarsoverleg is dit besproken en ook de huurderswerkgroep De Nieuwe Driehoek zal in een nieuwsbrief de achterban informeren. Voor Elkien en Nieuw Elan is dit belangrijke informatie. Zo wordt het protocol voor groot onderhoud steeds meer verfijnd.

Uit de enquête bleek dat de achterban over het algemeen heel plezierig woont in de wijk. Weinig bewoners hebben verhuisplannen. Ook over het groot onderhoud, dat in 2009 plaatsvond, is men nog steeds dik tevreden. Bij het groot onderhoud zijn energiebesparende maatregelen aangebracht. Ongeveer de helft van de ondervraagden gaf aan hier profijt van te hebben in de stookkosten.

Bewoners meldden wel hinder te ervaren van het zwerfvuil in de wijk. Met name studenten van het Friesland College hebben hier een grote bijdrage in. De huurderswerkgroep is hierover in gesprek met het Friesland College en zal dit ook bespreken met het wijkpanel.
Nogal wat bewoners geven aan dat er regelmatig te hard wordt gereden in de wijk. Ook dit onderwerp wil de huurderswerkgroep graag bespreken met het wijkpanel.

De huurderswerkgroep heeft alle formulieren persoonlijk opgehaald. Deze contacten leverden naast de uitkomsten van de enquête een schat aan informatie op. Belangrijke informatie, die voor de huurderswerkgroep noodzakelijk is om goed overleg te voeren met Elkien.

Binnenkort zal de huurderswerkgroep door middel van een nieuwsbrief alle bewoners informeren over de uitkomsten van de enquête.