Stichting Huurdersplatform Nieuw Elan, opgericht in het jaar 1985, is een organisatie gericht op mensen die aangewezen zijn op en/of gebruik maken van sociale huurwoningen. De stichting behartigt hun belangen in de ruimste zin des woords waarbij zij zich hoofdzakelijk richt op de bewoners die een woning huren van de wooncorporatie Elkien en Habion/Palet. Voor dit doel heeft Nieuw Elan met de betreffende corporaties samenwerkingsovereenkomsten gesloten waarin de rechten en plichten van de organisatie en haar aangesloten participanten zijn opgenomen. Nieuw Elan is met een participatiegraad van ruim 95% de grootste bewonersorganisatie van Leeuwarden.

Organisatie

Nieuw Elan kent een directeur-bestuurder die de algehele leiding over de stichting heeft. Hij wordt bijgestaan door 2 beroepskrachten. De Raad van Toezicht ziet toe op het bestuur, dat op haar beurt verantwoording aflegt aan de achterban, het Platform.
De directeur/bestuurder is de leider en het boegbeeld van de organisatie. De medewerkers (voor wat betreft de inhoudelijke aspecten van zijn/haar functie) rapporteren aan de directeur/bestuurder. Met het oog op zijn verantwoordelijkheid voor de inhoudelijke koers van de organisatie stuurt hij de gehele organisatie aan.

Functieprofiel Toezichthouder (m/v)

Plaats in de organisatie:
Nieuw Elan kent een Platform bestaande uit wijk- , buurt- en complexcommissies (hierna te noemen bewonerscommissies), die op eigen niveau democratisch door bewoners zijn gekozen en deze bewoners vertegenwoordigen, alsmede individuele participanten die op persoonlijke titel participant zijn. Het Platform komt regulier viermaal per jaar bijeen, aangevuld met twee algemene vergaderingen. In de vergaderingen van het Platform brengt de directeur/bestuurder verslag uit over de gang van zaken binnen Nieuw Elan en over het gevoerde en te voeren beleid. Het Platform stelt het algemeen beleid vast, keurt de begroting goed alsmede de beleidsmatige en financiële jaarstukken. Het Platform benoemt de leden van de Raad van Toezicht, die maximaal uit vijf personen bestaat. Het streven is dit aantal de komende jaren terug te brengen tot drie.

Het bestuur van Nieuw Elan bestaat uit een eenhoofdig bestuur, de directeur/bestuurder, en is belast met het bestuur van de stichting en de dagelijkse leiding van het organisatie. Het bestuur vormt de statutaire directie en is de bestuurder.

Taak
De Raad van Toezicht is belast met het toezicht op en de controle van de directeur/bestuurder van de stichting en adviseert het Platform, in het bijzonder over de financiële en beleidsmatige jaarstukken. De Raad van Toezicht komt ongeveer zes keer per jaar in reguliere vergadering bijeen. Daarnaast zijn er themabijeenkomsten en worden de leden van de RvT geacht de Platformvergaderingen te bezoeken.

Om te functioneren heeft de Raad van Toezicht haar eigen Statuten en Huishoudelijk Reglement opgesteld en die ter goedkeuring en instemming voorgelegd aan het Platform.

Profiel ‘ideale kandidaat’

Opleiding en ervaring:
Een op de organisatie toegespitst werk- en denkniveau, brede kennis van de sociale huursector en de daarbij horende processen en wet- en regelgeving. Wij zoeken specifiek naar kandidaten die beschikken over kennis en/of ervaring op (één van) de volgende terreinen:
· huurrecht, en/of
· bouwkundig inzicht inzake nieuwbouw, renovatie, sloop, duurzaamheid e.d., en/of
· financieel inzicht.

Competenties:
- teamspeler;
- oplossingsgericht en besluitvaardig;
- onafhankelijk denker;
- kritische houding;
- op afstand kunnen staan, maar niet afstandelijk zijn.

Vergoeding:
Het betreft hier een vrijwilligersfunctie, welke conform die regels maximaal wordt vergoed (€ 1.500 netto per jaar).

Indien u geïnteresseerd bent in de functie van toezichthouder kunt u uw reactie sturen vóór 26 mei 2012 bij voorkeur via info@nieuw-elan.nl of naar Sollicitatiecommissie Nieuw Elan, Schoolstraat 2, 8911 BH Leeuwarden o.v.v. “sollicitatie RvT” (ook op de envelop).

Uitnodigingen voor sollicitatiegesprekken worden verstuurd rond 1 juni 2012.
De gesprekken zullen plaatsvinden op maandag 11 juni 2012 (op de namiddag en/of avond).
Benoeming zal plaatsvinden in de Platformvergadering op 2 juli 2012.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de heer S.K. Dijkstra, voorzitter van de Raad van Toezicht (06-46218467) en/of met de heer R. Velthuis, directeur/bestuurder (058-2159119) tijdens kantooruren van maandag tot en met donderdag.

In de West Indische Buurt is sinds kort een informatiepunt geopend waar Huurdersplatform Nieuw Elan en Elkien de huurders informeren over de plannen van Elkien. U kunt daar niet alleen meer informatie krijgen over de ontwikkelingen, maar ook over huurprijs en huurtoeslag in de nieuwe situatie. Elek woensdag open van 14.00 tot 16.00 uur in de St. Maartenstraat in de oneven weken.

De bewonerscommissie Surinamestraat e.o. heeft er bij Elkien op aandrongen dat de huurders van de mogelijk te slopen woningen niet worden geconfronteerd met een huurverhoging van 2,3%. Huurdersplatform Nieuw Elan heeft dit idee ondersteund. Het doet ons deugd dat we Elkien hebben kunnen overtuigen en zij heeft afgezien van de jaarlijkse huurverhoging.

De rechter heeft uitspraak gedaan in het geding dat de groep West Indische Buurt Tegen Sloop heeft aangespannen tegen Elkien. De rechter heeft besloten dat de groep niet kan worden aangemerkt als bewonerscommissie conform de Overlegwet. Elkien heeft toegezegd de groep te blijven informeren. De rechter heeft geopperd dat de groep aansluiting zal kunnen zoeken bij de bewonerscommissie. Of de groep daar gebruik van maakt is nog niet duidelijk.

Afgelopen zaterdag is het Kabinet Rutte/Verhagen met gedoogpartner PVV niet tot overeenstemming kunnen komen met betrekking tot de bezuinigingen en hervormingen voor 2013 en verder. Wat betekent dit voor de huurders? Dat is op dit moment nog moeilijk te zeggen. Alles hangt af van het oordeel van het parlement. Wat zullen zij wel of niet controversieel verklaren? De bovenstaande 5% zou hierdoor weer op de lange baan kunnen worden geschoven net als de aanbodplicht van 75% van de sociale huurwoningen, maar ook de nieuwe Woningwet, die huurders nou juist meer invloed zouden kunnen geven. Het blijft koffiedik kijken. Uiteraard zal Huurdersplatform Nieuw Elan de ontwikkelingen op de voet blijven volgen.

De gemeente Leeuwarden heeft samen met Elkien en WoonFriesland op 17 april 2012 het Leeuwarder Bestek ondertekend. In dit plan, welke geldt van 2012-2016, worden plannen en visies neergelegd met betrekking tot o.a. woningbouw, energetische maatregelen en wijkaanpak. In totaal 80 afspraken. De volledige tekst kunt u hier lezen: http://www.leeuwarden.nl/sites/leeuwarden.nl/files/images/leeuwarder_bestek.pdf
Huurdersplatform Nieuw Elan kan in grote lijnen instemmen met de prestatieafspraken, maar stelt nog wel vraagtekens bij de genoemde aantallen woningen voor de primaire doelgroep (gezinsinkomen tot 34085 euro). Binnenkort zal zij met een eigen rapport komen en haar visie hier op geven. We zullen dit rapport gebruiken als input voor het nieuwe Woonplan, welke de gemeente Leeuwarden nog voor de zomer hoopt op te stellen.

In de aansluitende Platformvergadering is uitgebreid gepraat over de Koersnotitie van Huurdersplatform Nieuw Elan en is de heer A. Zebel herkozen als lid van de Raad van Toezicht. Door het vertrek van mevrouw C. Hoekstra is er een vacature ontstaan. Binnenkort zal deze worden uitgezet op de website en in de media. Mocht u belangstelling hebben voor deze functie, dan kunt u nu reeds uw interesse kenbaar maken via info@nieuw-elan.nl of de website.

Onderwerpen: welke posten mogen worden berekend, welke fouten zien we meestal in de afrekening, hoe moet u bezwaar maken en wat als het servicepakket is gewijzigd? Tevens zal de heer A. Weda van Elkien een kijkje geven in de keuken van de corporatie.

Als u geïnteresseerd bent kunt u zich voor 28 mei opgeven via noord-oost@woonbond.nl of telefonisch bij Huurdersplatform Nieuw Elan (058-2159119). De bijeenkomst is GRATIS.

Voor VincisAqtion voer ik als onderzoeksmedewerker een onderzoek uit naar de verschillende communicatiekanalen waarmee huurders/woningzoekenden met hun woningcorporatie contact hebben. De uitkomsten van het onderzoek worden gebruikt om deze communicatie waar mogelijk te vergemakkelijken en te verbeteren. Daarom wil ik u graag een enquête willen voorleggen. De enquête duurt ongeveer 10 minuten en is te bereiken via http://vincisaqtion.questionpro.com/. Onder de inzenders verloten we een iPad. Uw antwoorden op de enquête worden vertrouwelijk en anoniem verwerkt. Niemand kan achteraf zien wie wat heeft geantwoord.

Bij voorbaat hartelijk dank,

Met vriendelijk groet,
Jacqueline Willems

VincisAqtion

Betreft: advies prestatieafspraken “Leeuwarder bestek”

Leeuwarden, 23 november 2011

Geachte heer Bonnema,

In uw brief van 8 november 2011 vraagt u ons gekwalificeerd advies uit te brengen ten aanzien van de prestatieafspraken die u voornemens bent te maken met WoonFriesland en de gemeente Leeuwarden.
U heeft ons gevraagd met voorrang dit advies uit te brengen. Dit heeft tot gevolg dat we niet in staat zijn geweest eerst de gebruikelijke vragenronde te doen en we gelijk over gaan tot advies. Graag voldoen we aan uw verzoek.

Ter voorbereiding op het schrijven van dit advies heeft er op 15 november 2011 ook nog overleg plaats gehad met de wethouder, mevrouw I. Diks.

Het lezen van het advies wordt wellicht bemoeilijkt door het ontbreken van de paginanummering van het Leeuwarder Bestek. Desondanks proberen we zo duidelijk mogelijk aan te geven op welke passages advies wordt gegeven of een eventuele opmerking zal worden gemaakt.

Alvorens in te gaan op de tekst, zullen we eerst aangeven binnen welk kader wij deze prestatieafspraken beoordelen en toetsen. Daarnaast zullen we eerst wat algemene opmerkingen plaatsen. Daarna gaan we verder in op bepaalde passages.

Kader:
Huurdersplatform Nieuw Elan behartigt de belangen van de huidige en toekomstige huurders van Elkien in de gemeente Leeuwarden. Daarbij zijn keuzevrijheid, kwaliteit, leefbaarheid en betaalbaarheid voor de doelgroep van beleid de belangrijkste toetsingscriteria. Om deze doelen te halen staan we ook open voor experimenten.
Door allerlei omstandigheden zien we ons momenteel geplaatst voor een woningmarkt die aan de ene kant op slot zit door het niet bewegen van kopers en huurders en aan de andere kant een corporatie die door overheidsmaatregelen naarstig op zoek is naar inkomensbronnen. Tevens zien we een gemeente die door meer werkzaamheden te verrichten en door haar doelstellingen uitvoer wil geven aan een plan dat moet leiden tot differentiatie en betere kwaliteit van de woningen. Het effect hiervan is echter wel dat uit de lengte of uit de breedte de huurder meer bij moet dragen middels de huurpenningen.

Algemene opmerkingen:
De algemene indruk die bij het lezen van de prestatieafspraken ontstaat is die van een terugtrekkende corporatie voor de doelgroep van beleid: minder onderhoud, meer kwaliteitsverbetering tegen een hogere huur en huurharmonisatie. Daarnaast zien we een gemeente die haar doelstellingen op het gebied van verduurzaming wenst te realiseren, maar daar echter geen of onvoldoende middelen tegenover stelt om dit plan te bekostigen.

De prestatieafspraken beginnen in de inleiding met te concluderen dat “iedereen koopkracht in zal moeten leveren, maar de stapeling van effecten zal naar verwachting met name zijn weerslag hebben op de zwakkeren in de samenleving”.
Huurdersplatform Nieuw Elan onderschrijft deze conclusie. De doelgroep van beleid – tijdens het schrijven van dit advies nog steeds gezinnen met een verzamelinkomen tot 33.614 euro – is juist deze groep zwakkeren in de samenleving. Wij zijn dan ook groot voorstander om de woonlasten als een geheel te benaderen. Dus huur en energiekosten.
Helaas moeten we bij het lezen van de prestatieafspraken zien dat onvoldoende antwoord wordt gegeven op de vraag of de woonlasten ook daadwerkelijk naar beneden zullen gaan. Aan de ene kant zien we een huurstijging door huurharmonisatie, verhoging van de energielabels en kwaliteitsverbetering (dus een hogere maximaal toegestane huur), maar aan de andere kant wordt niet duidelijk gemaakt of deze stijgingen ook daadwerkelijk zullen worden opgevangen door een lagere energierekening. Alvorens de plannen uit te voeren adviseren we u dit gefundeerd (middels ervaringsgegevens en aangevuld met onderzoeksresultaten van de Noordelijke Hogeschool Leeuwarden) aan te tonen. Onze ervaring is dat dit in de meeste gevallen niet het geval is en dat de zwakkeren niet alleen getroffen worden door maatregelen buiten uw schuld om, maar ook door deze woonlastenverzwaring. Dit neemt niet weg dat ook Huurdersplatform Nieuw Elan voorstander is van een betere inzet van energie of fossiele brandstoffen, daar waar het mogelijk is.
We adviseren u in dit kader dan ook energiebesparende maatregelen en woningverbeteringen kosteloos voor de huurders aan te brengen zoals nu ook het geval is en pas bij wisseling van de woning deze mee te laten tellen in de huur.

Uit de prestatieafspraken blijkt een duidelijke verschuiving van onder de 550 euro naar de bandbreedte van 550-650 euro, waarbij er van wordt uitgegaan dat de secundaire doelgroep (tussen 25.000 en 33.000) deze zou moeten bewonen. Aangevuld met servicekosten en overige directe woonlasten, zou dit betekenen dat deze groep rond de 45%-50% van hun inkomen moet inzetten voor woonlasten. Naar onze mening een onwenselijke ontwikkeling. We adviseren u dan ook alle maatregelen en wettelijke regelingen naast elkaar te zetten en inzichtelijk te maken wat uiteindelijk de woonlasten van de primaire en secundaire groep zal zijn conform deze afspraken. We vragen dit mede in het licht van het vervallen van het geclusterd betalen, omdat de verwachting is dat er op die manier nog meer huurders problemen zullen krijgen met het op tijd voldoen van de huur.

Daarnaast adviseren we u nader met de gemeente in gesprek te gaan over verlaging van de grondprijzen, om op die manier de stichtingskosten en daaraan gekoppeld de huurprijzen, te verlagen, dan wel minder te verhogen.

Zoals gezegd is keuzevrijheid voor de doelgroep van beleid essentieel. In het rapport “Regionale bevolkings- en huishoudsprognose 2011-2040: sterke regionale contrasten” van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de leefomgeving (PBL) wordt voor Friesland een groei van 2,5 tot meer dan 10% verwacht van het aantal huishoudens door onder andere verstedelijking en krimp op het platteland en gezinsverdunning. Voor Leeuwarden als groeikern liggen deze cijfers nog hoger. Ook in het jaarverslag van 2010 geeft Elkien aan dat de bevolkingsgroei in Leeuwarden stijgt tot 6%, wat voor de gezinsverdunning betekent dat de gezinsgroei groter zal zijn dan die 6%.
Desondanks wordt in de prestatieafspraken gesteld dat “de omvang van het aantal huishoudens dat aangewezen is op de sociale huurmarkt gelijk blijft qua omvang”. Naar onze mening is dit meer een wens dan realiteit. Dit uitgangspunt van corporaties en gemeente vertaalt zich in een netto toevoeging in 5 jaar van de beide corporaties van welgeteld 14 sociale huurwoningen (conform de bijlagen). Ons inziens beduidend te weinig. Binnenkort hopen we u een notitie te presenteren waarin wordt aangegeven dat er geen sprake is van een ontspannen woningmarkt voor de doelgroep van beleid en dat deze netto toevoeging van 14 sociale huurwoningen ontoereikend zal zijn.

Als u stelt: “In de stad zien we verder een stagnerende doorstroming”, dan kan Huurdersplatform Nieuw Elan dit beamen. Tevens zou dan vermeld moeten worden, dat naast maatregelen buiten u om en de economische situatie, ook de corporatie de doorstroming niet vergemakkelijkt door het sterk benutten van de huurharmonisatie. We zien de stagnatie terug als we zien hoeveel woningen er daadwerkelijk worden aangeboden en hoeveel duurdere woningen in eerste instantie niet worden verhuurd en daardoor in de directe verhuur belanden. Daarnaast blijkt uit eigen onderzoek dat slechts 1% van de huurders van Elkien een woning wenst te kopen tegen de marktprijs.
Alles bij elkaar zien we dat de huurder niet te bewegen is op dit moment te verhuizen. Wij hebben Elkien reeds een paar ideeën aan de hand gedaan om dit wellicht wel mogelijk te maken (minder harmoniseren, betere labeling en ouderen (boven de inkomensgrens van 33.614) die willen verhuizen van een eengezinswoning naar een kleinere verhuureenheid te ondersteunen). Graag zien we uw antwoord hierop binnenkort tegemoet.

We zien momenteel een trend dat planmatig onderhoud een lagere prioriteit krijgt, waardoor transformatie van de woningen eerder moet worden uitgevoerd, dan wel ingrijpender dreigt te worden. Als er wordt gesteld dat 1% van de woningvoorraad jaarlijks moet worden getransformeerd, zou dat theoretisch betekenen dat het 100 jaar duurt eer alle woningen zijn aangepakt. Gezien het feit dat tevens wordt gesteld dat de levensduurverlenging met minimaal 20 jaar wordt toegepast, kan het niet anders zijn dat het percentage van 1% beduidend te laag is en volgens ons minimaal dient te worden opgetrokken naar 3 à 4%. We adviseren u dan ook dit percentage over te nemen.

Door onder andere de korting op de huurtoeslag en wellicht het aanpassen van de grenzen worden huurders met een klein inkomen geconfronteerd, naast de andere maatregelen, met een verhoogde netto huur. Hierdoor nemen we een beweging waar die er op wijst dat steeds meer huurders er bewust voor kiezen een woning te willen huren die bij hun inkomen past om daardoor minder afhankelijk te worden van de huurtoeslag. Dus een negatieve huurcarrière, welke meestal en ook nu niet wordt meegenomen in de plannen. In het stuk wordt gesproken over drie groepen (onder de 550 euro, tussen 550-650 euro en boven de 650 euro). Om beter inzichtelijk te krijgen welke sociale huurvoorraad ook in de groepen tot 360 euro en tussen 360-480 euro en 480-550 euro aanwezig is en zal zijn en wat de plannen betekenen voor deze groepen adviseren we u dit expliciet op te nemen in het uiteindelijke Bestek Leeuwarden.

In de prestatieafspraken wordt veelvuldig gesproken over wijzigingen van de plannen of herschikking van de prioriteiten indien de werkelijkheid weerbarstiger is dan nu wordt aangenomen. Echter we zien nergens dat er ook daadwerkelijk garanties worden afgegeven, die de hardheid van de afspraken onderstrepen, zowel in positieve als negatieve zin. Wij adviseren dit alsnog op te nemen.

Tevens adviseren we u nu reeds aan te geven wat de gevolgen zullen zijn voor het niet halen van de verkoopresultaten om de doelstellingen te realiseren. Graag zien we dan ook op welke terreinen u dit denkt te compenseren, waarbij wij er vanuit gaan dat dit niet ten koste zal gaan van onderhoud en instandhouding van de verhuureenheden in de sociale sector. In het positieve geval, dat uw de verkoopdoelstellingen overschrijdt, adviseren we u nu reeds aan te geven waar deze gelden voor zullen worden ingezet. Uiteraard zien we die graag naar de sociale huurmarkt vloeien.

Via de media en gesprekken met u heeft Elkien aangegeven dat zij van zins is een grotere positie in Sneek te verwerven door middel van investeringen in de woningen van corporatie De Wieren. We adviseren u dan ook heel duidelijk inzichtelijk te maken dat opbrengsten van verkoop en investeringsverplichtingen in Leeuwarden niet wegvloeien naar of ten koste gaan van de ontwikkelingen in Sneek. Tevens adviseren we u uw kerntaken in Leeuwarden te blijven uitvoeren. Daarbij zien we graag aangegeven voor welke periode.

Alvorens de gesprekken voor deze prestatieafspraken zijn opgestart kunnen we ons voorstellen dat u de vorige afspraken eerst heeft geëvalueerd en in kaart is gebracht welke afspraken ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Graag zien we deze evaluatie opgenomen in het definitieve stuk. Daarnaast adviseren we u jaarlijks de prestatieafspraken te evalueren en deze zowel aan de raad van Leeuwarden als naar de huurdersorganisaties kenbaar te maken.

Naar aanleiding van de tekst:
1. Inleiding op het Leeuwarder bestek
Indien de prioriteitenlijst tijdens het proces of binnen een jaar wordt gewijzigd adviseren we u deze ter advisering aan te bieden aan de huurdersorganisaties, daar deze onderdeel uitmaken van dit advies.

2. Ontwikkelingen en de Leeuwarder opgave
U geeft 3 basisredenen aan (groei aantal huishoudens middeninkomens gericht op “kopen”, aantal huishoudens aangewezen op sociale huurmarkt qua omvang gelijk, groep 1-2 persoonshuishoudens ouders neemt fors toe). Graag zien we een bronvermelding bij vooral de 2 eerste basisredenen in het definitieve stuk, om op die manier uw beweegredenen te kunnen volgen, omdat we er op dit moment vraagtekens bij durven te zetten.

In 2009/2010 is er reeds met Elkien gesproken over een onderzoek naar het aantal Nederlandse studenten. We hebben reeds toen aangegeven dat we voorstander van dit onderzoek zijn. Tevens hebben we aangegeven in dit onderzoek de woonwensen van deze groep, qua kwaliteit, ruimte, plaats en budget mee te nemen. We adviseren u dit nu dan ook mee te nemen in het onderzoek.

Gesteld wordt, dat Leeuwarden er de laatste jaren beter in slaagt gezinnen vast te houden. In absolute zin mag dat misschien waar zijn, maar procentueel gezien is dat niet het geval. Kortom, andere groepen stijgen harder.

Hoofdstuk 2.1 eindigt met de opmerking dat het wegvallen van een volledige verhuisketen een negatieve invloed op de waardeontwikkeling heeft van de totale woningvoorraad. Deze opmerking bevestigt ons vermoeden dat de cijfers en opbrengsten meer centraal staan dan het verschaffen van een woning en het daarbij behorende woongenot voor de doelgroep. We adviseren u dan ook hier meer de nadruk op te leggen, zonder het voortbestaan van uw organisatie als corporatie in gevaar te laten brengen uiteraard.

In Hoofdstuk 2.2 De Leeuwarder Opgave verwacht u een druk op de studentenhuisvesting. We adviseren u dan ook om eerst hier een oplossing voor te vinden en uit te voeren, alvorens u aan de slag gaat met de te transformeren woningen, waarin de studenten nu wonen.
Met betrekking tot de locaties van studentenhuisvesting adviseren we eerst te onderzoeken welke lessen er dienen te worden getrokken uit de situatie zoals die nu is ontstaan en de opmerkingen die andere buurtgenoten hebben ten aanzien van studentenhuisvesting is hun buurt.
Tevens wordt opgemerkt, dat door verdunning elders in de stad bouwlocaties beschikbaar moeten zijn/komen. We adviseren u dan ook eerst harde afspraken hierover te maken, waardoor het aantal sociale huurwoningen tijdens de gehele periode van de prestatieafspraken niet onder het huidige aantal mag zakken.
Wat we in dit hoofdstuk node missen is een visie op starters, zowel in de huur- als koopmarkt. Wij adviseren u dit alsnog op te nemen en zijn uiterst geïnteresseerd in uw visie dienaangaande.

In Hoofdstuk 3 Transformatie en elders is het plan is er voortdurend sprake van toevoegingen in het middeldure koopsegment. We kunnen ons voorstellen dat u hiermee de gemeente tegemoet wil komen, maar uw eerste prioriteit zal naar onze mening moeten liggen bij het in stand houden, betaalbaar houden, uitbreiden en verbeteren van de huureenheden. We adviseren u dus ook hier meer de aandacht op te vestigen en uw financiële ruimte hiervoor te benutten.

Tevens wordt aangegeven dat de nadruk komt te liggen op de oudere 1- en 2-persoonhuishoudens en dat u nader onderzoek doet naar de woonwensen van deze doelgroep. Gezien het feit dat we u dit ook reeds hebben geadviseerd ten aanzien van de studentenhuisvesting, adviseren we een totaalonderzoek uit te (laten) voeren, waarin naast deze twee groepen, ook die van de jongeren en overige huurders wordt meegenomen.

In Hoofdstuk 3.1 wordt gesteld dat onder woningverbetering wordt verstaan een levensduurverlenging van minimaal 20 jaar inclusief een energetische kwaliteitsverbetering. Deze zin roept meer vragen op dan zij beantwoordt. We adviseren u in het definitieve stuk op te nemen wat u hieronder verstaat. Wordt de afschrijvingsperiode met 20 jaar verlengd? Over welke periode hebben we het nu: 45 of 70 jaar? Zal dit gevolgen hebben voor de grootonderhoudscyclus zoals we die nu kennen (circa om de 25 jaar)?

Er wordt aangegeven dat de verkoop bewust en verantwoord ingezet wordt als instrument om de transformatie te financieren. We zijn verheugd dat u dit zo expliciet aangeeft en we adviseren u dan ook deze inkomsten als zodanig te oormerken en in te zetten voor de transformatie en planmatig onderhoud in Leeuwarden.

Tevens wordt gesteld dat door het nieuwe huurbeleid steeds meer mensen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In principe zou dit het geval kunnen zijn. Echter, de corporatie kan hier ook een actievere rol in spelen door meer gebruik te maken van de 10% die u in staat stelt mensen boven de inkomensgrens van 33.614 euro te huisvesten. Tot op heden benut u deze ruimte niet volledig. Middels toevoegingen zou u deze groep wel kunnen huisvesten. We adviseren u dan ook meer gebruik te maken van deze ruimte.

In Hoofdstuk 3.2 Omvang Sociale Voorraad wordt middels berekeningen aangegeven wat de voorraad zou moeten zijn. Naar onze inschatting is de achterstand, die in 2007 nog bestond, niet weggewerkt. Binnenkort hopen we met een eigen rapport te komen, waarin we aantonen, dat op dit moment nog geen sprake is van een huurmarkt in evenwicht. Wel adviseren we u nu reeds mee te nemen in het definitieve stuk het aantal mensen dat nu te duur woont en deze toe te voegen aan de aantallen die vallen binnen de sociale (huur)markt.
Tevens vragen we om eenduidigheid: er worden twee verschillende grenzen voor dezelfde groep gehanteerd: zijnde koopwoningen tot 160.000 en 170.000 euro. De vraag is naar onze mening gerechtvaardigd of de primaire en secundaire doelgroep in staat zal zijn een woning te kopen voor de prijs zoals die nu wordt weergegeven. Naar onze mening is 120.000 euro realistischer. Een grens die ook door Aedesmiddels uitlatingen van haar voorzitter, wordt bevestigd.

In Hoofdstuk 3.3 Wijkaanpak wordt aangegeven dat van de bewoners(organisaties) in de wijken meer dan voorheen wordt verwacht en dat zij zullen worden gefaciliteerd. Zoals bekend heeft Huurdersplatform Nieuw Elan circa 30 bewonerscommissies in wijken en complexen in de gemeente Leeuwarden. Graag vernemen we van u hoe u deze groepen wilt betrekken bij het plannen en uitvoeren en hoe u ze wilt faciliteren. Daarbij zijn we ook zeer geïnteresseerd in de rol die u Huurdersplatform Nieuw Elan daarbij toedicht. We adviseren u dan ook dit explicieter aan te geven dan nu het geval is.

Als laatste afspraak wordt vermeld dat een inventarisatie wordt gemaakt in het vierde kwartaal van 2011 ten aanzien van de lopende projecten en hun resultaten. Uiteraard zijn wij zeer geïnteresseerd in deze uitkomsten en adviseren u derhalve dit mee te nemen in de definitieve versie van deze prestatieafspraken.

In Hoofdstuk 4 Nieuwbouw staat als tweede afspraak dat er gezamenlijk niet meer dan 300 woningen per jaar netto worden toegevoegd. Voor de sociale huur zal dat geen probleem opleveren, omdat dit gemiddeld op jaarbasis 3 woningen zullen zijn. De conclusie is dus gerechtvaardigd dat dit woningen betreft in de koopsector. Zoals eerder aangegeven zien wij dit niet in eerste instantie als uw aandachtsgebied en adviseren we u deze gelden te oormerken voor de sociale huurwoningen. Daarnaast wijkt dit aantal af van de eerder aangenomen moties van PvdA en Pal/GroenLinks en de verwachtte gezinsgroei. We adviseren u dan ook deze toevoeging van 300 woningen beduidend meer te doen laten plaatsvinden binnen de sociale huursector.

We zijn verheugd dat er afspraken worden gemaakt ten aanzien van de grondprijzen. Niet alleen bij ruil, maar hopelijk ook bij de verwerving. Gezien het feit dat de grondprijs een groot deel uitmaakt van de uiteindelijke prijs van de (huur)woning, adviseren we u met de gemeente een scherpe prijs af te spreken die duidelijk afwijkt van het beleid van de grondprijsmaximalisatie, zoals die nu door de gemeente wordt gevoerd. Daarnaast adviseren wij u deze prijzen dan wel quota mee te nemen in het definitieve stuk.

Zoals u weet dringt Huurdersplatform Nieuw Elan al langer aan op labeling van studentenwoningen. We zijn daarom ook verheugd dat dit nu in Hoofdstuk 6 is opgenomen. We adviseren u wederom ook de labeling van de ouderenhuisvesting tegelijkertijd mee te nemen, daar tussen beide een wisselwerking kan ontstaan.
Verder wordt vermeld, dat onder andere Elkien over zal gaan tot campuscontracten. Naar onze mening heeft dit met een wijziging van een huurovereenkomst te maken en adviseren we dit eerst ter instemming conform de samenwerkingsovereenkomst voor te leggen aan Huurdersplatform Nieuw Elan.

Tevens wordt gekeken of het mogelijk is om studentenwoningen via één etalage aan te bieden. Gezien het feit dat er nu ook wordt gekeken of het woonruimteverdeelsysteem in gezamenlijkheid met meerdere corporaties kan worden opgezet voor alle huurders, adviseren we u de studentenhuisvesting hier in mee te nemen. Dit zal dan een kostenbesparing op kunnen leveren.

Ten aanzien van de Huurteams kunnen we stellen dat we dit reeds eerder hebben aangekaart. We zijn dan ook verheugd dat dit nu is meegenomen in de plannen. Door financiering in het kader van de wijkaanpak krijgt het een projectmatige aanpak met een beperkte tijdsduur. Wij adviseren u te onderzoeken of een meer structurelere financiering mogelijk is.
Daarnaast adviseren we de taakomschrijving van de huurteams uit te breiden naar kamerbewoning in het algemeen en particuliere verhuur van woningen.

In Hoofdstuk 7 Duurzaam Wonen wordt afgesproken dat met ingang van 1 januari 2012 alle door de corporaties ingekochte elektriciteit en gas 100% groen moet zijn. Wij ondersteunen dit voorstel. We adviseren u echter dit tot uitvoering te brengen onder de voorwaarde dat dit niet kostenverhogend mag werken voor de huurders en dat u dienaangaande (in gezamenlijkheid) afspraken hieromtrent maakt met energieleveranciers.

In Hoofdstuk 8.1 Woonruimteverdeling wordt gesteld dat met name de doelgroep van beleid optimale keuzevrijheid wordt geboden en dat er in principe geen selectievoorwaarden worden gesteld. Huurdersplatform Nieuw Elan juicht dit van harte toe en adviseert u dan ook dit minimaal vol te houden voor de periode van deze prestatieafspraken.

Er wordt gemeld dat er een experiment tot huisvesting van daklozen zal komen. Graag vernemen we van u hoe dit wordt gefinancierd en welke druk dit eventueel heeft op de “normale” woningmarkt.

De gemeente gaat onderzoeken welk social return mogelijk is bij corporaties. Gezien uw doelgroep van beleid adviseren we u als er wordt overgegaan tot een bepaald percentage van de bouwsom voor social return, dat dit bij voorkeur mensen zullen zijn uit uw eigen doelgroep en bestand. Tevens adviseren we u met de gemeente afspraken te maken welke bijdrage zij leveren aan deze return, daar ook zij voordeel heeft bij deze regeling.

We realiseren ons dat bovenstaande teksten veel adviezen en vragen bevatten. Maar door de tijdsdruk en de complexiteit van de materie is het helaas niet anders mogelijk. Graag zien we van u binnen 2 weken een reactie tegemoet.

We zijn van harte bereid ons advies nader toe te lichten en zien uit naar uw reactie en het definitieve tekstvoorstel ter ondertekening.

We vertrouwen er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Conform de afspraken die zijn gemaakt met de heer R. Sluiter en mevrouw I. Diks om dit advies toe te voegen aan de prestatieafspraken, sturen we deze brief ook naar het college en de raad van de gemeente Leeuwarden.

Met vriendelijke groet,

R. Velthuis
Directeur-bestuurder Huurdersplatform Nieuw Elan

c.c. College en Raad van de gemeente Leeuwarden